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除房价有所松动 地价溢价率也逐渐降低

2018年11月14日    http://www.baogaoku.com   【字体:    

10月深圳新房成交不足2000套,环比减少18.4%,同比减少34.3%。“10月买方整体议价幅度明显增大。”分析师表示。根据北京麦田成交房源价格监测数据,10月客户议价空间为2018年以来的最高水平。上述麦房产分析师指出,在双方议价中降价房源比例达到95%。其中,降价幅度在5%以内的成交房源占比为45%,降价幅度在5%至10%的成交房源占比为35%,降价幅度在10%以上的成交房源占比为14%,是今年以来的高位。

除房价有所松动,地价溢价率也逐渐降低。数据显示,50个城市中有46个城市出现平均土地溢价率下调,占比高达92%。与此同时,多个城市地块出现流标。中原地产首席分析师张大伟表示,最近监管部门对信托机构的资金流向监管趋于严格,部分房地产(房地产行业分析报告)企业由于融资渠道收紧而对总价较高的地块十分谨慎,拿地意愿并不强烈。

整体而言,库存上升、房产交易速度放缓,已经成为现阶段楼市的主要现象。库存方面,日前,北京年内商品房住宅供应套数达到32739套,是该数据最近三年首次超过3万,去年同期住宅供应量只有20269套。房产交易方面,北京多位中介机构工作人员表示,最近二手房交易情况基本平稳,也有部分中介表示交易量下滑。“现在住房政策收紧,对供需都有影响,交易情况不如从前。”一位链家工作人员表示。

一线城市及二线城市利率中出现部分银行房贷利率高位回落的情况,但总体利率水平保持平稳,未来出现房贷利率大面积回落的可能性不大。,发现北京并未出现明显的房贷政策松动迹象。中建工农四大国有银行、中信银行和华夏银行等多家股份制银行以及北京银行等城商行支行工作人员均表示,目前实行基准上浮10%的首套房贷款利率政策,与之前保持持平。只有民生银行某支行工作人员表示,首套房房贷利率出现下调,由上浮15%左右降至最低上浮10%。建行某支行工作人员表示,目前他们并未收到下调房贷利率的相关通知。

10月全国首套房贷款平均利率为5.71%,相当于基准利率1.165倍,环比9月上升0.18%,涨幅保持较低水平。在全国35个城市533家银行中,出现首套房贷款利率下调的银行数量为19家,较上月增加16家,但回调的幅度一般在5个百分点左右,利率仍维持在基准上浮15%至20%的水平。

中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼表示,少数银行、个别地区房贷利率有所下降,主要是受市场流动性影响,不意味着房地产市场松绑。“今年以来央行四次降准,银行流动性相对宽裕,部分银行基于自身业务发展考虑对住房贷款利率进行了调整,并不代表楼市调控和整体房贷政策的放松。”业内人士表示,近年来居民购房过快加杠杆的现象已经引发监管部门的高度关注,楼市调控政策以及相关信贷政策预计将持续收紧。

我国居民购房存在违规加杠杆情况。2017年短期消费贷款增速异常,1月短期消费贷款余额同比增速为19.9%,至10月则上升至40.9%。这一现象的出现,部分原因在于2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信,部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆,绕过首付比例限制,从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场,助长了房地产市场投机行为,房价过快上涨问题更为突出。董希淼分析称,我国居民杠杆率从国际比较来看不算很高,但近几年上升速度很快,其中居民住房贷款的增长起到了很大的助推作用。

从去年开始,在多个监管部门的政策调控下,银行一直执行较紧的房贷政策,而银行房贷增量也出现一定幅度下降。央行日前公布的数据显示,截至9月末,我国个人住房贷款余额为24.88万亿元,同比增长17.9%,增速比去年末回落4.3个百分点。业内人士预计,从紧的政策走势不会发生变化。

董希淼表示,下一步,应将货币政策保持在稳健中性的状态。央行可通过多种手段适度调节市场流动性,但切勿让货币政策滑向宽松,以免进一步刺激房地产市场。商业银行也要实施严格的差别化住房信贷政策。同时,进一步完善住房保障体系,尽快形成中低价位普通住房的有效供应,加快廉租房、公租房等建设。

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