股市在6月下半月进行的大调整波及深圳楼市,此前“高烧”的深圳楼市,在步入7月后量价齐跌,开始降温。业内人士分析,下半年房价以平稳为主,二手房市场将在“金九银十”迎来一波较好行情。
股市调整趋稳 深圳楼市同步降温
自去年下半年开始的牛市行情,一路登上5178.19的高点,随后大幅调整,在7月初止跌企稳,行情趋于稳定。深圳楼市的走势也似乎受到股市影响。自去年“930”新政开始,深圳楼市开启高速增长的时代,今年“330”新政为本就热得发烫的深圳楼市浇了油:4月、5月、6月,日光盘、一小时抢购一空、三小时劲销30亿,每个周末似乎都在上演。终于在7月初,深圳楼市放慢了它的脚步,开始出现降温迹象,增速有望放缓。
从推盘量看,7月至今开发商推盘节奏趋缓。数据显示,截至20日,全市仅有6个楼盘取得预售证,而6月同期批售楼盘多达13个。尽管取得的总预售套数共计5083套,但开发商在实际推货中还是趋于谨慎。粗略统计,截至目前本月入市货量约2506套,仅相当于预售套数的一半。
中原地产代理(深圳)二级市场董事总经理玉家雄称,深圳开发商的推货期一直主要集中于4、5、9、10、11月份,7、8月份由于暑期炎热,开发商推货量适当减少。另外,过去几个月深圳房价涨幅较大,客户心理承受也需要一个消化过程,几方面综合作用导致近期成交量下跌。
据中原地产数据显示,7月第二周(7.06-7.12)一手住宅（住宅地产行业分析报告）成交量环比下降3%,均价3.32万/平方米,环比下降0.2%,出现了近一年来不曾有过的量价齐跌。深圳楼市的调整在二手房市场表现的尤为明显,7月第一周(6.29-7.05),二手住宅均价3.65万元/平,环比下降8%;7月第二周(7.06-7.12)二手住宅均价3.64万/平方米,环比下降0.23%;7月第三周(7.13-7.19)二手住宅均价3.45万元/平方米,环比下降5%。
地产评论人士王世泰认为,深圳作为特殊的一线城市,房价一直在“高台行走”,但从6月底7月初发生了一些微变。据他的观察,前段时间屡次出现的“跳涨”现象不再有,买卖双方观望现象增多,开始了深度博弈。买家不再冲动追高,卖家坐地起价抬头看天的现象也减少了。在新房方面,开发商“暗降”现象开始出现,虽然没有明显的降价销售,但是加强了促销优惠力度,在服务质量上也有所提升。
研究机构:深圳房价回调时刻来临
随着银行体系逐渐压缩信贷投放比例,提高首付标准并且在一定程度上提高贷款利率,深圳楼市再次暴涨已经不太现实。
业内研究人士表示,股市的调整加速了房价调整的进度,深圳房价高速上涨的时代或已过去。但由于一、二季度二手房市场已消化一批客户,7、8月份为客户积累阶段,成交情况相较前几个月或有所降温,进入“金九银十”传统楼市旺季之后,二手房市场还将迎来一波较好的行情。
此轮房价上涨,深圳购房者的手法很“任性”,对于高房价有很强的接受能力;操作非常果断,出手毫不犹豫,甚至怕买不到;800万以上的高价住宅在4至5月份成交量上涨超过50%、占比达到20%;拿炒股的手法来买房,优质公共配套区域(福田、罗湖)并没有在此轮楼市火热中被眷顾,取而代之的是带有概念的热点片区,如自贸区、前海概念、福田后花园等等,和炒股手法类似;投资性购房占比近三成,而年初仅占一成。
深圳中原研究中心在其周报总结中表示,“深圳楼市是最敏感的市场,上周深圳的中原报价指数以及经理人指数继续大幅下滑,分别再次下跌了8个百分点及4.2个百分点,较六月底的水平下降了约35个百分点及20个百分点。如此巨大的跌幅已不仅仅是指数的高位回调,而是预示着暴涨行情将有一定的修正可能”。美联地产周报评论也认为,在限购政策、信贷审核严格执行的前提下,深圳楼市的火热难以持续。
中原地产市场研究部总监张大伟判断,全国市场对房地产需求还是比较大,因此政策整体趋势是会继续放松,但是在一些典型的城市包括向深圳这种涨幅非常严重的城市会有可能出现一些局部性的政策收紧性。“个别城市,就刚才提到的深圳这种有可能会出现一些收紧性的政策、抑制它涨幅过快。因为对于这些城市来看、现在已经不是托底,也不是防止市场加入下滑的这么一个政策方向了。而更多的是盖帽,防止政策涨幅难以控制的政策会出台。”
据了解,目前,深圳多家银行已经选择收紧贷款。对于首套房贷首付比例,目前国有五大行均已从三成上调至四成,创下历史新高。在首套房贷利率上,五大行上浮比例存在较大差别,其中,中行利率上浮10%,农行、建行、工行上浮5%,交行上浮3%。此外,深圳另有5家商业银行暂停房贷业务,并有银行暂停受理单笔赎楼贷款业务。