四、五线城市楼市去库存一直是市场关注的焦点,农民工进城被认为是消化楼市库存的主力之一。在业内人士看来,降价是房地产开发商去库存的重要手段。
春节期间,在河南省安阳市汤阴县走访时了解到,多处在建商品房出现开发商跑路以至于陷入停工状态,部分商品房（商品房行业分析报告）存在以“促销”方式变相降价,而当地政府也在通过各种方式“维稳”楼市。
价格未出现大幅下降
位于河南北部的汤阴县人口约为50万人,目前按照安汤(安阳、汤阴)一体化规划,正进行着新城建设。在汤阴县县城东部,一座新城已经显现出新模样:汤阴县的公立医院已经基本完成了搬迁,附近的小学、初中、高中学校等基础设施比较完善。新城规划的逐步实施,让这里的房地产开发如火如荼的进行。在当地房地产开发商看来,随着基础设施的逐步完善以及商业进驻,这个地区具有投资价值。
其三年前在汤阴县医院新址附近购置一套商品房,当时的价格是在2100元/平方米左右,时至今日,这套商品房已涨至2890元/平方米。
一位房地产销售人士介绍,目前汤阴县在售的商品房价格在2200元/平方米-3700元/平方米。“销售价格在3700元/平方米的商品房属于高档小区,仅有一处。大部分价位区间就是2800元/平方米至3300元/方米左右,不同的地段、不同的开发商、不同的交房时间导致房价不同”。
除了已经建成在售的商品房小区外,还有多处新建未完工的商品住宅区。此外,当地也存在开发商跑路而停工的商品房小区,这些商品房大都已经封顶。在汤阴县政通路看到了两处在建商品房小区,其中富海华霆小区因开发商资金链断裂停工,其旁边的皇庭御景小区则因开发商跑路被当地政府接管继续建设。
在房地产开发大行其道时,当地很多人都认为,商品房建设过多出现过剩现象,有些人担心房价下跌而在犹豫是否买房。
对于当地房价是否会下降一事,多位房地产销售人士认为,大幅下降的可能性很小。
一位房地产销售人士表示,“除了跑路的开发商,一些资金能力较强的开发商会考虑成本及投资回报,每平方米仅拿地成本及建设成本等加起来都超过1500元,不可能为了去库存就大规模降价”。
尽管多位销售人士称房价下降的可能性较小,但也有售楼处工作人员介绍,公司正在进行尾盘促销活动,折合加起来价值约为2万元,对于一套总价30余万元的住宅来说,降幅比例约为6%左右。
农民工成购房主力
在多位销售人士看来,房价降不下来的主要原因是刚需的存在。
多位销售人士介绍,除了县城居民购房外,农民工尤其是离县城较远的乡镇居民是购房的主力。“有些乡镇当地风俗是男子娶媳妇儿条件之一就是在县城有一套房子,不然男子很难娶到媳妇儿。有些家长为了孩子不得不贷款买房”。
在某项目售楼处,一位房地产销售人士出示了购买该处商品房的名单,其中来自离汤阴县县城较远的五陵镇、瓦岗乡等四个乡镇购房住户较多,占比超七成。
对于农民工大规模进城一说法,一位当地人士介绍,在农村当地自建房也需要十几万元,因此,有些人就考虑在县城买一套房子。
其实,除了农民进城务工以及收入提升等经济因素外,政府也给予了大量政策支持。2015年,中央经济工作会议提出,“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场;要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求”。